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不動産高値売却の秘訣

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不動産の価値の高め方

不動産の価格は価値と連動するため、高く売るためには「価値を高める」ことが大事です。まずは保有する不動産でどのような価値の高め方があるか、様々な角度から可能性を精査することが重要です。

1.隣地との共同売却

最も価値が高まる方法の一つがこの「隣地との共同売却」です。面積按分でなく価値に応じた按分で売却代金を配分することで話がまとまりやすくなります。「面積が大きくなる」「形が良くなる」「道路付けが良くなる」など、買主 にとっての利用価値が大幅に高くなることがあります。

面積を大きく

3家族が一緒に売却し、価値に応じて按分することで、単独で売るよりそれぞれ1.3〜2億円高く売ることができました。

2.敷地を分割、別々に売却

不動産は分割して別々に売ることで、あるいは面積を小さくすることで買主にとっての価値が高くなることがあります。敷地の一部を隣地が「どうしても欲しい」場合もあります。

一部を隣地へ売却

9坪通路を1.5mしか道路に接していない隣地に1,500万円で売却に成功。残地(約 110 坪)も81件の入札の末、落札。

3.複数の不動産を一括して売却

不動産を購入して事業を行う買主は、収益をできるだけ高めたいものです。近隣で同時期に事業できる不動産を買えれば効率的に収益を上げられる場合があります。近隣でなくてもまとめて買える場合、高値がつく場合があります。協力し合って一緒に売却することでお互い高く売れることがあります。

離れた土地を一括売却

それぞれ単独では高値が出なかった土地を一括で売ることで、それぞれ坪5万円(合計6,000万円)買主の評価額が向上。

4.借地人との共同売却

土地を昔から貸している場合、地代は安いままでも固定資産税や相続税が高い場合があります。借地を整理するには借地人に土地を売るか、借地権を買い戻すか、等価交換するか、共同売却するかです。売却代金を借地権割合に応じて配分することで、公平に、互いにメリットがある形で解消可能です。

借地権の解消に成功

借地人と共同売却し、借地権割合に応じて土地所有者と複数の借地人で分配しました。借地権が存在しない土地となったため、価値が大幅に高くなりました。

5.収入を増やしてから売却

不動産の価値を決める重要な要素の一つが「収益性」です。収益性が上がれば価値も上がります。収入を上げる方法は様々ですが、アイデア一つでコストをかけず賃料が上がる場合もあります。コストをかけた方が売却価格が何割も上がる場合もあります。費用対効果を精査することが大事です。

空室を埋めてから売却

年800万円の賃料から6ヶ月で1,400万円へ賃料UP。収益物件としての価値が大幅に高くなりました。

6.企画をつけて売却

自己資金あるいは借入をして改装や建築をしたくない場合、安定収入を生む「企画」をつけて売ることも有効です。事前に建築会社や借主と条件交渉を済ませておくことで実現性が高まります。

1階 店舗への改装企画

1階の空室(住居)を店舗へ改装(賃料が坪0.7万円から2万円、30坪で月39万円UP)の企画付で売却。

このわずか数日~数ヶ月の「一手間」が大きな違いを生みます。しかも自身でやることはほとんどありません。

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