不動産高値売却の秘訣｜不動産オークション｜エスクロー・エージェント・ジャパン信託

当社の不動産オークションは、一般的なオークションや入札と同じように見えても、根本的に異る特徴があります。

一般的には簡易調査・簡易資料のみで売りに出されます。しかし実際は、「買主リスクを軽減すること」「価値を高めること」「最も高く買える買主を想定すること」が大事です。

リスク・問題（地歴、地盤、土壌汚染、越境、権利、遵法性、費用他）も調査し、事前に解消・軽減。

価値を高めてから売る。（隣地を巻き込み）面積を大きくする、道路付けを良くする、敷地を分割する、収益を高めるなど。

最も高値で購入できる買主を想定し、逆算して営業ルートを開拓。

買主のリスクと労力を最小限にできるよう、資料を準備。

不動産では、一般的には知っている買主、懇意にしている買主に情報を持ち込みます。しかし実際は、「営業の絶対量をこなすこと」「先入観を持たないこと」が大事です。とはいえ、情報は価値で鮮度も大事なため、物件の種別によっては「無作為に流さないこと」も大事です。

直接営業先（分譲会社、不動産投資会社他）、間接営業先（金融機関、仲介会社他）を制約なくリストアップ

「○○駅徒歩15分圏内、約300坪、前面道路4ｍ」程度の情報のみでヒアリング。

物件情報は「購入意思」及び「秘密保持」の確認後に提供。

一社一社、電話及び面談による継続フォロー実施（戸建分譲会社なら80～100社）。

一般的には不動産を買う時に競合の価格は見えません。しかし実際は、競合の価格が見えない方が良い場合、見えた方が良い場合の両方があり、価格の見せ方も様々な方法があります。「最も価格競争が働く方法を状況に応じて選定する」ことが大事です。

水面化で4～8週間かけて事前営業活動実施。その後に入札条件設定。

オーダーメイドで1件1件、入札条件(最低売却価格、手付金、瑕疵担保責任、融資特約等)やルール（入札方法、落札者選定方法他）を設定。

インターネット入札では競合価格が見える（一般非公開）。紙入札でも2回戦を実施する場合、1回戦の価格水準がわかる。

事前営業の結果により、インターネット入札と紙入札を使い分ける。