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不動産オークションの仕組み

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基本的なルール インターネットオークションの仕組み 紙入札の仕組み スケジュール 取組図 エスクロー信託サービスの仕組み

オークションの仕組み

1. 基本的なルール

落札者の決め方

落札者の決め方として、「価格順」と「総合評価」の2パターンがあります。

価格順

「価格順」は文字通り、期限内に最も高値をつけた入札者が落札します。価格順の場合、原則として「入札条件」は統一します。

総合評価

「総合評価」は「価格」に「購入条件」「用途」「購入名義」も加えた4点の総合評価にて落札者を決定します。

最低売却価格・入札条件の決め方

最低売却価格や入札条件はおよそ4週間、案件によっては8週間ほど事前に営業活動し、購入検討者に価格目線や条件等をヒアリングをし、売主と協議の上決定します。決定後は決定事項を「入札要綱」に取りまとめ、購入検討者に配布します。入札要綱配布後、およそ2~3週間後に入札を実施します。

情報公開先の決め方

情報の公開方法として、「限定公開」方式と「半限定公開」方式の2パターンがあります。
なお、誰でも見ることができる「一般公開」方式は現在取り扱っておりません。

限定公開

「限定公開」は、戸建分譲会社が購入検討者となる土地のように、個人や一般事業法人が購入対象でない物件の場合に適しています。購入する可能性がある買主(戸建分譲用地ならおよそ80社前後)に当社が直接情報開示し、秘密保持契約を締結した上で詳細資料を開示します。

半限定公開

「半限定公開」は、個人の方や事業法人、資産管理会社、不動産投資会社、個人投資家、医療法人等が購入する可能性がある場合に適しています。特定の金融機関や建設会社、仲介会社等に情報開示し、買主を集めます。どこまで情報を広げるかは売主と協議の上、決定します。

入札方法の決め方

当社のオークションには「インターネットオークション」と「紙入札」の2パターンありますが、事前営業の状況次第で使い分けています。

2. インターネットオークションの仕組み

入札形式

オークションには「一般公開」と「一般非公開」のオークションがありますが、当社が運営しているのは「一般非公開」のオークションです
当社、もしくは当社のパートナー(金融機関、不動産仲介会社他)が直接情報提供した購入検討者にのみID及び会員パスワードを付し、認証を受けて情報を提供し、入札に参加できるようにします。

入札システムの概要
競り上がり方式

最低売却価格のみ提示し、入札者は随時、競り上がりにて入札できる方法です。入札は当社一般非公開オークションサイト上にて行います。入札価格は「最低売却価格」と同額以上の価格で、かつ入札時点における最高価格入札者による入札価格より10万円以上上回り、かつ10万円を最小単位とした価格とします。入札単位は、売主様と当社の協議の上、100万円とする場合があります。

入札方法には「通常入札」と「自動入札」の2種類があります。
「通常入札」は入札金額がそのままインターネット上に反映されます。「自動入札」は、上限価格を入力すると、最初はその時点で入札可能な最低価格が自動的に入札されます。他の入札者から入札があった場合、設定済みの「上限価格」に達するまでサーバーが自動的に入札価格を上げて入札します。

入札額が同額の場合の順位

金額が同額になった場合、入札時間が早い入札者が優先されます。

10分延長ルール

入札は原則10時から17時の一日限りの入札となります。入札期間の終了時刻(17時)の直前10分以内に入札があった場合は、終了時刻を入札時刻の10分後まで延長し、以後同様の取扱いを反復します。

落札後の流れ

落札者は「第一優先交渉権」を得ます。売主様にご報告の上、特に問題がなければそのまま売買契約、決済と進みます。

競り上がり方式

自動入札とは

10分延長ルール

3. 紙入札の仕組み

入札形式

当社の紙入札は、原則当社に「買付証明書」を封書にて期限までに持参、もしくは郵送にて提出頂き、売主様の目前で開封し、落札者を決定します。入札者には翌日午前中には結果をお伝えします。

紙入札の概要
入札回数

一般的に紙入札は「一回限り」のものが多いですが、当社の紙入札は「2回戦方式」も用意しております。一回目の入札で価格が均衡する場合、入札参加者に入札価格の上積みが可能かをヒアリングした上で「最低売却価格」を再設定し、およそ1週間後を目処に、2回戦を実施します。この「2回戦方式」を選択する場合、入札要綱に「一次入札の金額に差異がない場合、二次入札を実施する場合があります」と事前に告知します。

「価格優先」と「価格以外も含めた総合評価」

入札は基本的には最高値の入札をした入札者が落札します。ただ不動産の場合は「価格以外の要素」も重要な場合があります。そのため、「総合評価」の入札もご用意しております。「価格」以外に、「用途」「購入名義」「購入条件」も判断材料とします。この「総合評価」を選択する場合、入札要綱に「本物件の入札に関しては、金額だけでなく、用途、購入名義、購入条件の3点も加えた総合評価によって選定いたします」と事前に告知します。

落札後の流れ

インターネットオークションと同様です。

4. スケジュール

大切なのは、万全の「調査」「準備」「営業」を行うことです。ただ、時間ばかりかけるのは良くありません。
迅速に行う段取りの良さ、効率の良さも必要です。基本的には決済完了まで4~5カ月前後ですが、案件によって決済までに必要な時間が変わります。

スケジュール

5. 取引図

大切なのは市況や買主の状況、1番手と2番手以下の価格差等の状況を冷静に見極めた上で、インターネット入札がいいか、一回限りの紙入札がいいか、二回戦方式の紙入札がいいか、臨機応変に「ベストな選択」をすることです。加えて安全、安心な取引を実現するための「体制」も重要です。

取引図

6. エスクロー信託サービスの仕組み

背 景

不動産取引は、売買契約後、決済までの間に様々なリスクがあります。

背 景

売買決済が不成立となった場合には、売買契約時に支払った契約手付金の返還を速やかに受けたいものですが、売主がその金銭を返済や納税に充当してしまったことで、手元に資金が無く、契約手付金の全額返還が不可能となるリスクがあります。そのようなリスクを排除するため、契約手付金をゼロとして売買契約を行うことも考えられますが、その場合、買主の不履行で売買決済が不成立となった場合に、売主は 「違約金」として手付金相当額を受取れないリスクが生じます。
また、売主が複数で共有している場合において、共有者の一人が契約手付金を返還しない場合、他の共有者が連帯して返還義務を負うリスクもあります。本サービスは買主、売主双方の不安を取り除き、安全・安心な不動産取引を実現するためのサービスです。

信託とは

委託者の財産を受託者に移転し、信託目的に従って受託者に財産管理させる制度が信託です。信託は倒産隔離機能を有しており、受託者の債権者は信託されて財産に対して強制執行や差押えができません。つまり、受託者(EAJ信託)が倒産等になった場合にも財産は保全されます。

【信託の倒産隔離機能】

信託された財産は、委託者の名義ではなく受託者の名義となる事から委託者の倒産の影響を受けない。
信託財産は、受託者の債権者による強制執行が禁じられている(信託法第25条)為、受託者の倒産の影響を受けない。

仕組み
仕組み

不動産取引に係る契約手付金を信託する事で、決済不成立時に契約手付金が買主に返還されないリスクを防ぎます。決済日に売主・買主の承諾のもと、送金します。送金先は、原則売主の口座となりますが、手付解約等の場合は買主へ返還致します。

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